Nepokretnostima se smatraju zemljište,
stambeni objekti, pomoćni objekti, poslovni, industrijski i objekti
javne namene sa pratećom infrastrukturom u društvenom ili privatnom
vlasništvu, dakle, svi oni objekti koji ne mogu menjati svoj položaj u
prostoru a da im se pritom ne promeni struktura.
Tržišna vrednost nepokretnosti predstavlja vrednost koja se može dobiti na tržištu u zavisnosti od zainteresovanosti učesnika u eventualnom javnom nadmetanju jer se na taj način najbolje pokazuje zainteresovanost za konkretnu nepokretnost.
Tržišna vrednost nepokretnosti predstavlja vrednost koja se može dobiti na tržištu u zavisnosti od zainteresovanosti učesnika u eventualnom javnom nadmetanju jer se na taj način najbolje pokazuje zainteresovanost za konkretnu nepokretnost.
Metodologija Izrade Procene
Prema Uredbi o metodologiji za procenu
vrednosti kapitala i imovine (Sl. Glasnik RS br.45/2001), Uputstvu o
načinu primene metode za procenu (Sl. Glasnik br.57/2001) i Međunarodnim
računovodstvenim standardima MRS 40 (Sl.glasnik br.16/2008) procena
imovine obuhvata:
• Identifikaciju imovine čija se vrednost procenjuje
• Proveru vlasništva
• Definisanje karakteristika (površina, lokacija, namena, kvalitet, izvedene adaptacije, stepen amortizacije)
• Utvrđivnje osnovne vrednosti imovine – fer tržišne vrednosti, koja predstavlja iznos za koji se neko sredstvo može razmeniti između informisanih voljnih strana u okviru nezavisne transakcije, a to su obično trenutne cene na aktivnom tržištu za sličnu nekretninu na istoj lokaciji i pod istim uslovima. Ukoliko na aktivnom tržištu nema tekućih cena, razmatraju se informacije iz raznih izvora:
– Trenutne cene na aktivnom tržištu za nekretnine čiji su priroda, stanje ili lokacija različiti, korigovane da odražavaju ove razlike,
– Na manje aktivnim tržištima cene iz bliske prošlosti da odraze sve promene ekonomskih uslova
• Identifikaciju imovine čija se vrednost procenjuje
• Proveru vlasništva
• Definisanje karakteristika (površina, lokacija, namena, kvalitet, izvedene adaptacije, stepen amortizacije)
• Utvrđivnje osnovne vrednosti imovine – fer tržišne vrednosti, koja predstavlja iznos za koji se neko sredstvo može razmeniti između informisanih voljnih strana u okviru nezavisne transakcije, a to su obično trenutne cene na aktivnom tržištu za sličnu nekretninu na istoj lokaciji i pod istim uslovima. Ukoliko na aktivnom tržištu nema tekućih cena, razmatraju se informacije iz raznih izvora:
– Trenutne cene na aktivnom tržištu za nekretnine čiji su priroda, stanje ili lokacija različiti, korigovane da odražavaju ove razlike,
– Na manje aktivnim tržištima cene iz bliske prošlosti da odraze sve promene ekonomskih uslova
Izrada procene se sastoji od sistematske
analize elemenata koji utiču na vrednost same nekretnine. U izradi
procene vrednosti nekretnine koriste se sledeće metode:
• Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena
• Prinosni pristup
• Troškovni pristup
• Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena
• Prinosni pristup
• Troškovni pristup
Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena
Ovaj se pristup zasniva na informacijama sa
tržišta o kupoprodajnim transakcijama, ili pak cena iz ponuda za
imovinu koja je uporediva sa imovinom čija se vrednost procenjuje. U
postupku procene, potrebno je izvršiti i određeno korigovanje vrednosti,
za sva bitna odstupanja imovine koja se vrednuje od one imovine sa
kojom se vrše poređenja.
Procenjena vrednsot prema standardima fer tržišne vrednosti, koja se definiše kao „cena po kojoj bi se mogla obaviti kupoprodajna transakcija između zainteresovanih prodavaca i zainteresovanih kupaca, u uslovima kada ni jedna ni druga strana nisu pod prinudom da prodaju odnosno kupe imovinu koja je predmet transakcije i u kojima obe strane raspolažu odgovarajućim saznanjima i relevantnim činjenicama“.
Treba istaći da cena koja bi bila postignuta prilikom kupoprodaje procenjene imovine može značajno da se razilikuje u odnosu na procenjenu fer tržišnu vrednost usled motivacije stranaka u transakciji, pregovaračke sposobnosti svake od strana, uslova finansiranja i drugih uslova koji bi bili specifični za transakciju. Ovaj metod se obavezno koristi kod procene stambenih objekata iz razloga što su stanovi lako utrživi.
Procenjena vrednsot prema standardima fer tržišne vrednosti, koja se definiše kao „cena po kojoj bi se mogla obaviti kupoprodajna transakcija između zainteresovanih prodavaca i zainteresovanih kupaca, u uslovima kada ni jedna ni druga strana nisu pod prinudom da prodaju odnosno kupe imovinu koja je predmet transakcije i u kojima obe strane raspolažu odgovarajućim saznanjima i relevantnim činjenicama“.
Treba istaći da cena koja bi bila postignuta prilikom kupoprodaje procenjene imovine može značajno da se razilikuje u odnosu na procenjenu fer tržišnu vrednost usled motivacije stranaka u transakciji, pregovaračke sposobnosti svake od strana, uslova finansiranja i drugih uslova koji bi bili specifični za transakciju. Ovaj metod se obavezno koristi kod procene stambenih objekata iz razloga što su stanovi lako utrživi.
Prinosni pristup
Ovaj pristup podrazumeva konverziju
ugovorenih ili očekivanih budućih dohodaka od vlasništva nad imovinom u
sadašnju (procenjenu vrednost, što se ostvaruje kroz proces
kapitalizacije. Ukoliko je objekat predmet iznajmljivanja u momentu
procene, koriste se podaci o ugovorenoj renti. Ukoliko objekat trenutno
nije predmet iznajmljivanja, koriste se podaci o očekivanoj renti. Ovaj
metod se obavezno koristi kod procene magacinskog i poslovnog prostora.
Troškovni pristup
Ovaj metod se korisiti u slučajevima kada
je imovina teško utrživa ili se ne može iznajmiti a bazira se na
utvrđivanju cene nove gradnje tj. troškova zamene odgovarajuće
nepokretnsoti, uključujući troškove građenja, investiciono-tehničke
dokumentacije, naknade za uređenje građevinskog zemljišta, naknade za
priključke na mreže i pripadajuće instalacije. Ovako dobijena vrednost
nove gradnje se umanjuje za realni otpis objekta da bi se dobila
sadašnja procenjena vrednost. Metod ima svoju primenu najčešće kod
procene vrednosti objekta koji su spefični i za koje je teško naći
uporedive podatke sa tržišta o kupoprodaji ili iznajmljivanju.
Zakonska Regulativa
Način i postupak utvrđivanja tržišne vrednsoti nepokretnosti regulisani su sledećim propisima i zakonima:
• Zakonom o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br. 42/98)
• Zakonom o privatizaciji („Službeni glasnik RS“ br. 3)
• Uredbom o metodologiji za procenu vrednosti kapitala i imovine („Službeni glasnik RS“ br.45/01 45/02)
• Uputstvom o načinu primene metoda za procenu vrednosti kapitala i imovine i načina iskazivanja procenjene vrednosti kapitala („Službeni glasnik RS“ br.57/01)
• Pravilnikom o načinu utvrđivanja osnovice poreza na imovinu na prava na nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br.38/01)
• Zakonom o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“ br.72/09)
• JUS U.C2. 100.2002 (od 27.05.2002) Saveznog zavoda za standardizaciju
• Ostalim propisima koji definišu izvođenje radova u građevinarstvu.
• Zakonom o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br. 42/98)
• Zakonom o privatizaciji („Službeni glasnik RS“ br. 3)
• Uredbom o metodologiji za procenu vrednosti kapitala i imovine („Službeni glasnik RS“ br.45/01 45/02)
• Uputstvom o načinu primene metoda za procenu vrednosti kapitala i imovine i načina iskazivanja procenjene vrednosti kapitala („Službeni glasnik RS“ br.57/01)
• Pravilnikom o načinu utvrđivanja osnovice poreza na imovinu na prava na nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br.38/01)
• Zakonom o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“ br.72/09)
• JUS U.C2. 100.2002 (od 27.05.2002) Saveznog zavoda za standardizaciju
• Ostalim propisima koji definišu izvođenje radova u građevinarstvu.
