Procena imovine se zasniva na Uredbi o metodologiji za procenu vrednosti kapitala I imovine (Sl. Glasnik RS br. 45/2001), Uputstvu o načinu primene metode za procenu (Sl. Glasnik br. 57/2001) I Međunarodnim računovodstvenim standardima MRS 40 (Sl. Glasnik br. 16/2008), a obuhvata sledeće parametre:
• Identfikaciju imovine čija se vrednost procenjuje
• Proveru vlasništva
• Definisanje karakteristika (površina, loikacija, namena, kvalitet, izvedene adaptacije, stepen amortizacije)
• Utvrđivanje osnovne vrednosti imovine – fer tržišne vrednosti, koja predstavlja iznos za koji se neko sredstvo može razmeniti između informisanih voljnih strana u okviru nezavisne transakcije na istoj lokaciji, a to su obično trenutne cene na aktivnom tržištu za sličnu nekretninu na istoj lokaciji i pod istim uslovima. Ukoliko na aktivnom tržištu nema tekućih cena, razmatraju se informacija iz raznih izvora:
• Trenutne cene na aktivnom tržištu za nekretnine čiji su priroda, stanje ili lokacija različiti, korigovane da bi odražavale ove tazlike
• Na manje aktivnim tržištima, cene iz bliske prošlosti da odraze sve promene ekonomskih uslova.
Uzimajući u obzir sistematsku analizu elemenata koji utiču na vrednost same nekretnine, vrši se izrada njene procene. Pri tome se koriste sledeće metode:
• Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena
• Prinosni pristup
• Troškovni pristup
Zasniva se na informacijama prikupljenim sa tržišta, o kupoprodajnim transakcijama ili pak cena iz ponuda za imovinu koja može da se uporedi sa imovinom čija se vrednost procenjuje. U postupku procene, neophodno je izvršiti i određeno korigovanje vrednosti za sva bitna odstupanja imovine koja se vrednuje, od one imovine sa kojom se vrše poređenja.
Procenjena vrednost, prema standardima fer tržišne vrednosti, se definiše kao cena po kojoj bi se mogla obaviti kupoprodajna transakcija između zainsteresovanih prodavaca i zaintresovanih kupaca, u uslovima kada ni jedna ni druga strana nisu pod prinudom da prodaju odnosno da kupe imovinu koja je predmet transakcije i u kojima obe strane raspolažu odgovarajućim saznanjima i relevantnim činjenicama.
Pri tom treba imati u visu da cena koja bi bila postignuta prilikom kupoprodaje procenjene imovine može značajno da se razlikuje u odnosu na procenjenu fer tržišnu vrednost usled motivacije stranaka u transakciji, pregovaračke sposobnosti svake od strana, uslova finansiranja i drugih uslova koji bi bili specifični za transakciju. Ovaj metod se obavezno koristi kod procne stambenih objekata iz razloga što su stanovi lako utrživi.
Ovim pristupom se podrazumeva konverzija ugovorenih ili očekivanih budućih dohodaka od vlasništva nad imovinom u sadašnju procenjenu vrednost, što se ostvaruje kroz proces kapaitalizacije. Ukoliko je objekat predmet iznajmljivanja u momentu procene, koriste se podaci o očekivanoj renti. Ovaj metod se obavezno koristi kod procene magacinskog i poslovnog prostora.
Ovaj metod se koristi kod slučajeva kada je imovina teško utrživa ili se ne može iznajmiti a bazira se na utvrđivanju cene nove gradnje tj. troškova zamene odgovarajuće nepokretnosti, uključujući troškove građenja, investiciono-tehničke dokumentacije, naknade za uređenje građevinskog zemljišta, naknade za priključenje na mreže i pripadajuće instalacije. Pri ovako dobijenim vrednostima, vrši se umanjenje za realni otpis objekta da bi se dobila sadašnja procenjena vrednost. Metod ima svoju primenu najčešće kod procne vrednosti objekta koji su specifični i za koje je teško naći uporedive podatke sa tržišta o kupoprodaji ili iznajmljivanju.
• Identfikaciju imovine čija se vrednost procenjuje
• Proveru vlasništva
• Definisanje karakteristika (površina, loikacija, namena, kvalitet, izvedene adaptacije, stepen amortizacije)
• Utvrđivanje osnovne vrednosti imovine – fer tržišne vrednosti, koja predstavlja iznos za koji se neko sredstvo može razmeniti između informisanih voljnih strana u okviru nezavisne transakcije na istoj lokaciji, a to su obično trenutne cene na aktivnom tržištu za sličnu nekretninu na istoj lokaciji i pod istim uslovima. Ukoliko na aktivnom tržištu nema tekućih cena, razmatraju se informacija iz raznih izvora:
• Trenutne cene na aktivnom tržištu za nekretnine čiji su priroda, stanje ili lokacija različiti, korigovane da bi odražavale ove tazlike
• Na manje aktivnim tržištima, cene iz bliske prošlosti da odraze sve promene ekonomskih uslova.
Uzimajući u obzir sistematsku analizu elemenata koji utiču na vrednost same nekretnine, vrši se izrada njene procene. Pri tome se koriste sledeće metode:
• Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena
• Prinosni pristup
• Troškovni pristup
1. Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena
Zasniva se na informacijama prikupljenim sa tržišta, o kupoprodajnim transakcijama ili pak cena iz ponuda za imovinu koja može da se uporedi sa imovinom čija se vrednost procenjuje. U postupku procene, neophodno je izvršiti i određeno korigovanje vrednosti za sva bitna odstupanja imovine koja se vrednuje, od one imovine sa kojom se vrše poređenja.
Procenjena vrednost, prema standardima fer tržišne vrednosti, se definiše kao cena po kojoj bi se mogla obaviti kupoprodajna transakcija između zainsteresovanih prodavaca i zaintresovanih kupaca, u uslovima kada ni jedna ni druga strana nisu pod prinudom da prodaju odnosno da kupe imovinu koja je predmet transakcije i u kojima obe strane raspolažu odgovarajućim saznanjima i relevantnim činjenicama.
Pri tom treba imati u visu da cena koja bi bila postignuta prilikom kupoprodaje procenjene imovine može značajno da se razlikuje u odnosu na procenjenu fer tržišnu vrednost usled motivacije stranaka u transakciji, pregovaračke sposobnosti svake od strana, uslova finansiranja i drugih uslova koji bi bili specifični za transakciju. Ovaj metod se obavezno koristi kod procne stambenih objekata iz razloga što su stanovi lako utrživi.
2. Prinosni pristup
Ovim pristupom se podrazumeva konverzija ugovorenih ili očekivanih budućih dohodaka od vlasništva nad imovinom u sadašnju procenjenu vrednost, što se ostvaruje kroz proces kapaitalizacije. Ukoliko je objekat predmet iznajmljivanja u momentu procene, koriste se podaci o očekivanoj renti. Ovaj metod se obavezno koristi kod procene magacinskog i poslovnog prostora.
3. Troškovni pristup
Ovaj metod se koristi kod slučajeva kada je imovina teško utrživa ili se ne može iznajmiti a bazira se na utvrđivanju cene nove gradnje tj. troškova zamene odgovarajuće nepokretnosti, uključujući troškove građenja, investiciono-tehničke dokumentacije, naknade za uređenje građevinskog zemljišta, naknade za priključenje na mreže i pripadajuće instalacije. Pri ovako dobijenim vrednostima, vrši se umanjenje za realni otpis objekta da bi se dobila sadašnja procenjena vrednost. Metod ima svoju primenu najčešće kod procne vrednosti objekta koji su specifični i za koje je teško naći uporedive podatke sa tržišta o kupoprodaji ili iznajmljivanju.
